目前CBD的关注点除了轨道交通就是周边配套

——专访中原地产工商铺总监诸悦

非常高兴跟大家谈谈北外滩板块的情况。数据方面我不会提的很多，我只是把我们中原在操作项目过程当中的一些感受跟大家进一下。中原BOX是属于创意写字楼，它是有100年历史的一个仓库，是洋房仓库改建的一个写字楼，因为它有两幢楼，把它做成一个大盒子套小盒子的概念。我们把这个项目重新进行包装和塑造拿到市场上来销售。我们的项目离外滩大概有1公里，可以在顶楼可以直接看到东方明珠，它是在陆家嘴圆心内的。我们给它的定位还是非常高的，这个项目是只租不卖的。包括一些创意型的公司、高端的化妆品公司都是由我们接洽商谈，一开始的商谈并不顺利，无非有几点，办公楼目前来说，除了价格，如果你走的不是很偏，很脱节，目前办公室的人们关注关心点是，一个就是轨道交通。第二个是周边关系。中原BOX给人的感觉就是老房子，虽然我们潜移默化的跟客户提出新天地的概念，但是目前来说，对于我们这种形势的认同感不是很多。另外就是楼气很重要，我住宅楼有一句行话，前面40%的房子怎么都好，但是办公楼的前40%的房子是非常难的，所以说楼气对办公室来说是非常重要的。这两年大家已经在办公楼的市场大家整体的口径是往上则的，是好的，但是我个人觉得，我在这个圈子里面也呆了很长的时间，但是这些数据都是传统的主流CBD传出来的声音，说实话，一些次板块的办公楼，应该说难度是很高的，而且他们是很辛苦的。主流的 CBD，他们现在的生意的确是非常好做，我上次去来福士广场，他们用提高价格来请原来低租金的老客户出去。虹口板块，我们中原还是比较看好四川北路，我们感觉到传统的像是人民广场、淮海路板块，商跟办是结合的，四川路板块为什么它的商业有可能已经落后了，远远落后南京路板块和淮海路板块，就是因为原来商办没有结合在一起，它的商办环境是比较差的。下一个阶段，像是海泰，包括骏丰国际能够出来的话，很大可能性会拉升四川板块，因为办公是下面商业的一个血液支撑，所以商办应该很好的结合在一起，这样一条商业街才可以做好、做活。所以我觉得四川板块以它独特的地理位置来说，在五年之内，绝对可以称为上海一个新兴的主流CBD的一个区域，是我们很认真的一个分析。

给一些对于新房的建议是这样的，作为一个新楼，从目前的市场来说，有几个突破点，最关键的就是拉动楼气，这是重工之重，楼气怎么拉，有一些单元可以做成新租后卖，这样可以拉升人气，这个对于办公室是非常重要的，四川北路下一阶段的竞争是很激烈的，如何做到领先一步，主要是把人气做好。第二个，在虹口区还是以当地政府支持的政策为主导政策，我们等于是一个航运中心，有政府支持的大背景下来运作。我们原来的一些船舶公司，他们原来都是选择在南京路，人民广场板块有非常大的船舶公司，我们如何把这些公司引进四川北路，这个也是一个突破点。还有采用多样的营销手段，也是作为一个新兴办公需要利用的一些东西。新兴的办公手段一个是网上，因为我们中原也做了不少的项目，这个并不是为搜房网做广告，的确搜房网门户的个对接来说，支持还是很大的，我们的一些客户来电、来访来说，他们都是在搜房网上找信息。还有一些公司自己的网络连接，他们做一个自己的网站或者是通过搜房网做连接，一个是有一些客户他并不会先在市场上找，他会在网上找信息。其次，还有大力开展跟中介的互动。现在办公楼的销售跟租赁，最关键的就是信息，你得到信息了，对你往下推动很重要，这些信息很大部分都是在中介手里，随着我也是中介，但是我也是发展商，中介不是一个帮你雪中送炭的，只是能帮你锦上添花的人，中介的一环可以帮你带出一定的客户群体。